logo

Twee studies, één conclusie: transformeren loont. Meer dan ooit.

De vastgoedmarkt verandert razendsnel. Gelukkig ontwikkelt ook onze kennis zich voortdurend. Binnen één week verschenen twee interessante studies, die van groot belang zijn voor iedereen die zich – net als mijn collega’s en ik bij OMU – bezighoudt met de transformatie van bestaande gebouwen en gebieden in en om de stad.

PBL: Huidige kantoorruimte voldoet aan toekomstige behoefte, transformatie blijft nodig

Op 2 maart 2017 presenteerde het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) een onderzoek naar de toekomst van kantoren. Deze studie onderschrijft dat we in Nederland tot nu toe méér vierkante meters kantoorruimte hebben gebouwd dan we de komende dertig jaar (!) nodig hebben.

Zelfs in de meest gunstige economische groeiscenario’s biedt de huidige kantorenvoorraad genoeg ruimte om in de behoefte te voorzien, zeker tot het jaar 2030 en in sommige regio’s zelfs tot het jaar 2050. In de provincie Utrecht is bij sterke economische groei in 2050 circa 97 procent van de huidige kantorenvoorraad nodig. Draait de economie minder goed, dan daalt deze behoefte naar 63 procent in 2030 en maar liefst 50 procent in 2050. Dat is bijna de helft van de huidige voorraad.

Uiteraard zijn dit kwantitatieve percentages, terwijl de kwalitatieve mismatch enorm is: talloze kantoorpanden zijn dermate verouderd, of liggen op zo’n verkeerde plek, dat ze waarschijnlijk nooit meer voor de kantoorfunctie ingezet kunnen worden. Daarom zal nieuwbouw altijd nodig blijven. Maar het is belangrijk om te beseffen dat dit vooral een vervangingsvraag betreft en geen uitbreidingsvraag, behalve op enkele toplocaties.

Volgens PBL is het aan de provincies, regio’s en gemeenten om in de gaten te houden dat er ook de komende jaren netto meer aan de kantorenvoorraad onttrokken wordt (door sloop en transformatie) dan er wordt toegevoegd via nieuwbouw. In de provincie Utrecht speelt OMU nu al een belangrijke rol bij het haalbaar en uitvoerbaar maken van deze opgave. De afgelopen jaren heeft OMU een bijdrage geleverd aan het uit de markt halen van meer dan 25.000 vierkante meter aan incourante kantoorruimte. Deze lijn zetten we in 2017 door.

Brink Groep: 90.000 tot 310.000 binnenstedelijke woningen erbij

Op 8 maart 2017 bezocht ik de debatbijeenkomst ‘Transformatiepotentie bestaande stad’, georganiseerd door NEPROM en projectontwikkelaar BPD. Uit recente onderzoeken bleek al dat er tot 2040 in Nederland ongeveer een miljoen extra woningen moeten worden gebouwd om aan de behoefte tegemoet te komen. In deze bijeenkomst werd de vraag gesteld: wáár moeten deze woningen komen, in de stad, in de wei, of een beetje van allebei?

De adviseurs van Brink Groep presenteerden een onderzoek waaruit blijkt dat maximaal één derde van de woningbehoefte kan worden gerealiseerd door de transformatie van bestaande stedelijke gebieden. De bandbreedte ligt ergens tussen 90.000 en 310.000 woningen. Het precieze aantal is afhankelijk van de knoppen waaraan wordt gedraaid, maar de conclusies van Brink Groep winden er geen doekjes om: méér dan zo’n 100.000 binnenstedelijke woningen erbij lukt alleen als de bebouwingsdichtheid fors wordt opgeschroefd én als projecten op lastige plekken financieel worden ondersteund.

Voor veel deelnemers aan de debatbijeenkomst waren deze cijfers teleurstellend. Véél te laag, zag je de mensen denken. Komen we met het verhogen van de binnenstedelijke dichtheid wel voldoende tegemoet aan de woonwensen van consumenten? En hoe groot is de kans dat het Rijk over de brug komt met een financiële regeling voor transformatieprojecten? De meeste aanwezigen waren het met elkaar eens dat de kans op een nieuwe ISV-regeling (Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing) in de huidige politieke constellatie erg klein is.

Nuanceringen en optimalisatiemogelijkheden

Maar voordat we met z’n allen weer begerig (of huiverig) naar nieuwe uitleggebieden rondom onze steden gaan kijken, wil ik toch wijzen op een aantal nuanceringen en kansen. Er zullen ieder jaar 10.000 tot 25.000 binnenstedelijke woningen moeten worden opgeleverd. Dat wordt nog een hele opgave als we kijken naar de bouwproductie van de afgelopen jaren (gemiddeld 48.000 nieuwe woningen in heel Nederland). Van die nieuwe binnenstedelijke woningen komt een groot deel in de Randstad, en daarvan weer een groot deel in de regio Utrecht. Er is dus werk aan de winkel: voor OMU, en voor al onze partners die zich bezighouden met de bestaande stad.

Daarnaast ben ik ervan overtuigd dat er allerlei optimalisaties mogelijk zijn binnen bestaand stedelijk gebied: door het herbestemmen van solitaire kantoorgebouwen, door het herontwikkelen van ander vrijkomend vastgoed (winkelstrips, zorginstellingen, maatschappelijk vastgoed, religieuze objecten) en last but not least door het verdichten van bestaande woongebieden.

Dergelijke interventies in het stedelijk weefsel zijn vaak kleinschalig, soms bijna chirurgisch van aard. Het mag duidelijk zijn dat deze fijne korrel niet meegenomen is in de brede, globale studie van Brink Groep. Toch tikken deze kleinschalige projecten bij elkaar aardig aan. Zo stelt het College van Rijksadviseurs op basis van een recente publicatie dat er alleen al door het verdichten van de vroeg-naoorlogse woonwijken in de stad Amsterdam 35.000 woningen kunnen worden toegevoegd, zonder de aanwezige kwaliteiten (licht, lucht en ruimte) te verstoren.

Manifest Binnenstedelijke Gebiedstransformaties

Bij OMU onderschrijven we het ‘Manifest Binnenstedelijke Gebiedstransformaties’, dat tijdens de debatbijeenkomst op 8 maart werd gepresenteerd. In dit manifest slaan steden, marktpartijen en natuurorganisaties de handen ineen voor grootschalige woningbouw op verouderde terreinen binnen de steden. Zij gaan een langjarige samenwerking aan om de woningbouw in de steden te versnellen en op te schalen.

Conclusies: transformeren loont

Over de exacte cijfers en aantallen uit voornoemde studies zal vast nog uitvoerig worden gediscussieerd. Maar verder zijn de conclusies eenduidig: transformeren blijft nodig, en transformeren loont. Pak eerst de bestaande gebouwen en gebieden aan, en kijk dan pas naar de groene weilanden.

In de provincie Utrecht staat OMU paraat om alle betrokken partijen te ondersteunen bij deze belangrijke opgave. Als adviseur, intermediair, financier en investeerder maken we de transformatie mogelijk van verouderde werklocaties en leegstaande kantoorpanden naar aantrekkelijke en duurzame stedelijke leefmilieus.

Geschreven door Sander van Schijndel.

Foto: Merwedekanaalzone, Utrecht